Phase 5 · Nachfolge · Immobilienberatung

Immobilien: Von der Bewertung bis zur optimalen Struktur.

Q: Kann ich meine Privatimmobilie in eine GmbH einbringen?

Ja, aber steuerlich teuer: es kann eine Entnahme aus dem Privatvermögen (steuerpflichtige stille Reserven) plus Grunderwerbsteuer auf den Verkehrswert anfallen. Nur sinnvoll, wenn die laufenden Steuervorteile den Einmalaufwand langfristig kompensieren.

Q: Was kostet die Immobilien-Beratung?

Struktur-Analyse und Empfehlung: 2.000–5.000 €. Bei komplexen Fällen (mehrere Immobilien, Share Deal, Finanzierungs-Struktur): 5.000–15.000 €. Laufende Betreuung nach Umfang.

Immobilien sind ein zentraler Vermögensbaustein — und steuerlich einer der komplexesten. Wir begleiten Sie bei jedem Schritt: Bewertung, Kauf, Strukturierung in eine vermögensverwaltende GmbH, laufende Besteuerung, Verkauf.

Immobilien-Beratung anfragen So arbeiten wir

900+ Mandanten begleitet 15+ Jahre Erfahrung 7× DATEV Digitale Kanzlei

Ausgangslage

Wo Immobilien-Investitionen häufig scheitern.

Immobilien haben viele Fallstricke. Drei häufige Probleme:

Falsche Rechtsstruktur

Immobilie im Privatvermögen statt in GmbH gekauft — oder umgekehrt. Beide Wege haben massive steuerliche Unterschiede. Nachträgliche Änderung ist meist teuer.

Grunderwerbsteuer nicht optimiert

Bei Anteilskäufen an einer immobilienhaltenden Gesellschaft (Share Deal) kann Grunderwerbsteuer vermieden werden — wenn richtig strukturiert.

Laufende Besteuerung ungünstig

Vermietungseinkünfte im Privatvermögen unterliegen dem persönlichen Steuersatz bis 45 %. Bei sinnvoller Strukturierung in einer VV-GmbH oft nur 15 % KSt + 0 % Gewerbesteuer.

Was Sie bei uns bekommen

Was wir konkret beraten.

Fünf zentrale Bausteine der Immobilien-Beratung.

Bewertung und Marktanalyse

Was ist die Immobilie wirklich wert? Wir arbeiten mit Marktdaten, Ertragswert-Verfahren und ggf. Sachverständigen zusammen.

Rechtsform-Entscheidung

Privatvermögen vs. vermögensverwaltende GmbH vs. gewerbliche GmbH — für Ihre konkrete Situation durchgerechnet.

Kauf-Struktur (Asset vs. Share Deal)

Direkter Immobilienkauf vs. Kauf einer immobilienhaltenden Gesellschaft. Grunderwerbsteuer, Absetzung für Abnutzung, laufende Besteuerung.

Finanzierungs-Strukturierung

Wo läuft der Kredit? Wie werden Zinsen steuerlich verwertet? Was ist die optimale Beleihung?

Laufende Besteuerung optimieren

Auschüttungen aus VV-GmbH, Verlustverrechnung, Sonderabschreibungen für Modernisierung, Denkmalabschreibung.

15+Jahre Erfahrung

900+Mandanten

7×DATEV Digitale Kanzlei

2Standorte

Vorgehen

So läuft die Beratung.

Von 4 Wochen (einzelne Immobilie) bis 6 Monate (Portfolio-Aufbau).

Situations-Analyse

Was haben Sie schon (Immobilien, Struktur)? Was planen Sie? Welche Ziele (Vermögensaufbau, Altersvorsorge, Familien-Struktur)?

Struktur-Konzept

Empfehlung: Privat vs. VV-GmbH vs. Holding-Struktur. Alle Steuer- und Aufwand-Aspekte durchgerechnet.

Umsetzung

Notarielle Umsetzung, Anmeldungen, Vertragsstrukturierung, Finanzierung.

Laufende Betreuung

Steuererklärungen, Buchhaltung, laufende Optimierung, Betriebsvergleich.

Häufige Fragen

Antworten zur Immobilien-Beratung.

Wann lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH?

Ab ca. 250.000–500.000 € Immobilienvermögen oder mehrere Immobilien mit signifikanten Erträgen. Vor allem attraktiv bei Wiederveranlagung der Erträge (nicht bei privater Verwendung).

Was ist der Unterschied zwischen VV-GmbH und normaler GmbH?

Die VV-GmbH ist keine gesonderte Rechtsform — es ist eine normale GmbH, die ausschließlich vermögensverwaltend tätig ist. Vorteil: Keine Gewerbesteuer, nur Körperschaftsteuer 15 % auf Erträge. Nachteil: strenge Abgrenzung zu gewerblicher Tätigkeit nötig.

Was ist Share Deal vs. Asset Deal?

Asset Deal = Sie kaufen die Immobilie direkt. Grunderwerbsteuer fällt an (in RLP aktuell 5 %). Share Deal = Sie kaufen Anteile an einer Gesellschaft, die die Immobilie hält. Bei < 90 % Anteilserwerb Grunderwerbsteuer-frei — aber neue Regeln seit 2021 haben das verkompliziert.

Kann ich meine Privatimmobilie in eine GmbH einbringen?